В Новый год – с новыми, выросшими тарифами. Ситуация, в последние годы ставшая привычной. Однако Жилищный кодекс говорит, что собственники сами могут устанавливать тарифы на содержание и ремонт жилья. Как они могут воспользоваться этим правом? Мы попытались ответить на этот вопрос вместе с председателем Муниципального Совета Рыбинска Эдуардом Литовским.
— Глава Рыбинска утверждает плату за содержание и ремонт жилого помещения только для нанимателей жилых помещений. Получается, что более половины жителей, а именно, собственников жилья, — утвержденные главой города тарифы не касаются и платить за содержание и ремонт по ним они не обязаны?
— Не обязаны. Действительно, Жилищный кодекс дает право собственникам организовать собрание и принять тарифы, равные нулю, могут, наоборот, увеличить их вдвое-втрое, в зависимости от тех работ, которые необходимо профинансировать в доме. Но если ты голосуешь за нулевой тариф, то должен понимать, что в доме ничего и делаться не будет.
— И так ничего не делается…
— Кто сказал, что ничего не делается? Уборщица убирает подъезд? Дворник чистит тротуары? Свет горит в подъезде? Все за счет этого тарифа. Но формально собственники не обязаны платить по тарифам, утвержденным для нанимателей жилья.
— Проблема глубже, чем может показаться поначалу. Жители Рыбинска имеют многомиллионные долги перед управляющими организациями. Не платят не только деклассированные элементы, которым все безразлично. Многие не платят сознательно и думают, вероятно, что могут доказать свою правоту в суде…
— Они, как правило, если не платят, то не платят не только за содержание и ремонт, но и за другие услуги. Разве кто-то берет квитанцию, вычленяет плату за текущее содержание и ремонт, а остальное вносит? Да я могу побиться об заклад, что 100% неплательщиков не платят за все – за тепло, за холодное и горячее водоснабжение, за канализацию, электроэнергию, а не только за текущее содержание и ремонт. С неплательщиками надо жестко разбираться, вплоть до выселения в социальное жилье меньшей площади. На Западе давным-давно так поступают, и подавляющее большинство платит, таких катастрофических неплатежей нет.
Неплательщики загоняют в тупик не только управляющие организации, но и своих соседей по дому. При любом благо-устройстве двора или при любом ремонте управляющая организация первым делом поднимает список должников. На какое место в перечне ремонта подъездов или ремонта кровель попадет дом, в котором 50% неплательщиков? Да на последнее. И наоборот, на первые места попадут те дома, в которых неплательщиков минимальное количество.
— Могут ли собственники жилья реализовать свое право по определению платы за содержание и ремонт при отсутствии местных нормативных актов?
— Конечно, да. Для этого организуется собрание собственников, которое с учетом мнения управляющей компании (если способ управления домом — управляющая компания) устанавливает размер тарифа. Если это товарищество собственников жилья или жилищно-строительный кооператив, им проще, потому что им не надо спрашивать мнения управляющей компании, они сами решают, какие работы надо провести. Члены ТСЖ или ЖСК поручают правлению составить сметы работ, а потом на общем собрании решают: все работы, что предлагает руководство ТСЖ или ЖСК, они будут выполнять или нет. Они могут выбрать часть работ или решить, что не будут делать ничего.
У нас в округе на собраниях старших по домам одна проблема. Я им говорю – формируйте в себе чувство собственника: сами определяйте перечень работ по текущему ремонту, сами проводите мониторинг подрядчиков, сравнивайте, кто вам сделает качественней и дешевле — проведите своего рода конкурс. И самое главное: вы должны сами контролировать выполнение этих работ.
А у нас люди живут в квартирах – собственники, я подчеркиваю, в приватизированных квартирах, а содержание и ремонт мест общего пользования, которые прилегают к их квартирам, отдали на откуп какому-то дяде, который решает, какой ремонт делать, когда, сколько заплатить за работы. Хотя это должен хозяин решать. Почему-то к машине, например, отношение совершенно иное. Он будет выбирать запасную часть в различных магазинах, смотреть, где она не контрафактная, а от производителя, сравнивать, сколько она стоит, когда запчасть будет доставлена. К машине человек относится, как к дитю родному. А в отношении квартиры у нас действует порочный стереотип сознания, для нас квартира – это что-то такое, за что несет ответственность кто-то посторонний, а не я сам.
— Купить или не купить запчасть, решает один человек, а чтобы решение собрания стало правомочным, на него должны прийти минимум половина собственников. Не все такие сознательные…
— В этом плане жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья, которые появились недавно, продвинуты на порядок. Для них собрания – это норма. Они проводят их регулярно, по любому вопросу, активно участвуют в обсуждениях, учитывают интересы друг друга.
Если ты приватизировал квартиру в многоквартирном доме, ты автоматически становишься участником объединения собственников. Раз есть объединение, то оно должно каким-то образом отражать свое коллективное мнение. А как это можно выразить? Способ только один – путем проведения собрания. И пока этого не будет, ситуация будет такова, какова она есть. Все возмущаются, что тарифы высокие на текущее содержание – так не плати, раз они высокие. Если ты собственник, если не снимаешь жилье по социальному найму, то можешь не платить, и никто тебя не заставит. Только делаться ничего не будет. Так у нас все так: сначала довести все до тупика, а потом из этого тупика выходить самоотверженно.
— Представим ситуацию: в доме 50% квартиросъемщиков и 50% собственников. Как быть, если собственники решат, что платить управляющей компании не за что?
— Что значит: как быть? Решение принимается простым большинством: либо оно принято – либо нет. 50% собственников примут решение не платить – пусть не платят, но и делать в их доме ничего не будут. Я не думаю, что все 50% собственников окажутся такими неадекватными. Обязательно пара-тройка нормальных людей найдется, которые присоединятся к муниципалитету во мнении, что платить по тарифам все-таки нужно. По-моему, этот вопрос из области фантастики.
— Кто должен, по вашему мнению, проявить инициативу по принятию тарифов – собственники или управляющая компания? Ведь Жилищный кодекс говорит, что «размер платы за содержание и ремонт… определяется с учетом предложений управляющей организации»…
— По смыслу, конечно, собственники должны проявлять инициативу. Но у нас, к сожалению, теория расходится с практикой. Я думаю, инициативу в данном случае надо брать управляющей компании – инициировать проведение собраний, вносить свои предложения и на собрании определять размер платы.
Но вообще, в каждом доме должен быть старший, который является локомотивом всех процессов и должен ощущать ответственность за состояние дома.
— Платежная дисциплина повысилась бы, если б люди понимали, за что они платят. Как собственникам получить отчет управляющей организации о выполненных работах?
— И что тут понимать? Не понимаешь — позвони в управляющую компанию или напиши письмо. Они должны построчно расшифровать плату за текущее содержание и ремонт.
Управляющая организация должна отчитываться ежегодно. У собственников есть мощнейший рычаг воздействия на управляющую компанию, а именно, право выбора, ведь они могут сменить управляющую компанию. Не устраивает ОАО «Управляющая компания» — иди в «Финансовый попечитель» или «Раскат-Рос». Но вот то, что управляющие компании в настоящее время все свои обязанности по управлению многоквартирными домами плохо исполняют, это соответствует действительности.
— И что делать?
— Менять надо управляющие компании. Организовать собрание, пригласить представителя и сказать: нас ваше качество управления жилым фондом не устраивает. Поставить вопрос ребром: дать срок для перестройки или заменить.
— На какую? Они все одинаковые.
— Неправда. Вот, например, хорошо работает филиал ОАО «Управляющая компания» под руководством Александра Дворецкого. Я как депутат неоднократно обращался к нему с просьбами жителей – всегда проблемы решались. И жители о филиале хорошо отзываются. Есть и другие.
Мне называли десятки фамилий людей, которые хотели бы управлять жилыми домами, есть люди, у которых в управлении по одному-два дома. Они все сделают для того, чтобы закрепиться в этом бизнесе.
И вообще, я думаю, что среди управляющих компаний не должно быть монстров, которые управляют 1500 домами, в Рыбинске должны работать десятки управляющих организаций. Конкуренция — это главное условие выхода ЖКХ из кризиса, в котором оно находится уже много лет.
