Общак

Утром — деньги, вечером — стулья. Эту бессмертную фразу классиков советской литературы вполне можно применить к капитальному ремонту многоквартирных домов. Деньги мы платим сегодня, а ремонт получаем через год, два, пять, десять лет — кому как повезет. И торг здесь неуместен. Или, все-таки стоит поторговаться, хотя бы обозначив публично свое особое мнение?

«Всякому безобразию свое приличие».
Михаил Салтыков-Щедрин

Мнений по поводу процесса, который вот-вот получит развитие, много. Но все они условно делятся на две категории: «за» и «против». Нет-нет, никто не против капремонта как такового. Все только «за» обеими руками. Но вот сам процесс сбора денег вызывает вопросы. Причем, даже у тех, кто «за» по всем пунктам закона.

Существуют и радикальные суждения. Например, рыбинский предприниматель Борис Логинов считает, что схему финансирования капремонта необходимо изменить: «Нужно давать на эти цели беспроцентные кредиты конкретным домам, а затем люди в течение определенного времени эти кредиты будут возвращать». Преимущества схемы Логинов видит в ее прозрачности: деньги жителей пойдут на ремонт конкретного дома, и никто другой ими воспользоваться не сможет.
Итак, капитальный ремонт многоквартирных домов, плату за который увидят в своих платежках жители области в июле. Почему должны платить все, включая жильцов новых домов? Зачем для сбора средств населения создавать регионального оператора? Что лучше: специальный счет в банке или общий котел? Какова роль управляющих компаний в капремонте?

Разбирались мы с независимым экспертом Сергеем Чурочкиным, исполняющим обязанности главы города Леонидом Можейко и директором ОАО «Управляющая компания» Сергеем Ситниковым.

НОВОСТИ ПИРАМИДОСТРОЕНИЯ

Сергей Чурочкин

Сергей Чурочкин — представитель населения, тех, кто в скором времени начнет платить деньги на капитальный ремонт своих домов. При этом он — эксперт, независимый от органов власти. И его взгляд на закон о капремонте можно мягко назвать скептическим.

Поколение людей, живших в 90-е, прекрасно помнит период ударного финансового пирамидостроения того времени. «МММ», «Чара», «Тибет», «Русский дом Селенга» и прочие аферы того времени аккумулировали просто баснословные финансовые ресурсы, и крах этих структур был болезненным для населения.

Идея пирамидостроителей проста до банальности. Для начала наобещать преференции — огромные проценты на вложенные деньги, автомобили по бросовым ценам, еще что-то очень привлекательное, но потом, потом. А сейчас просто дайте денег.

Первые в очереди получали свои деньги с прибылью, но последние теряли все, так и не дождавшись благодати.

Казалось бы, эти времена закончились, но ни тут-то было!

Итак, знакомьтесь — новости пирамидостроения — система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. Красивое обещание и благое дело. Все мы на эти цели ежемесячно будем отчислять в 2014 году по 5,86 рубля с квадратного метра своего жилья, в 2015 году — 6,37 рубля, в 2016 — 6,93. Дальше однозначно наступит повышение цен.

Эти значительные и для каждого собственника, и в совокупности суммы должны пойти на ремонт именно нашего, а не чужого жилья. И здесь начинается интересное.

Для достижения красивых целей создан областной Фонд капитального ремонта, или региональный оператор, — некоммерческая организация, учредителем которой является правительство Ярославской области. Фонд аккумулирует взносы на капитальный ремонт, открывает на свое имя специальные счета и совершает операции по этим счетам, то есть тратит наши деньги на капитальный ремонт домов. Но тратит он их сейчас и не на наш конкретный дом, а на первых в очереди. Программа же рассчитана на 30 лет и, заплатив сегодня за ремонт своего дома, вы профинансируете ремонт чужого в расчете, что владельцы квартир в чужом доме в течение 30 лет будут платить деньги за ремонт вашего.

По сути, фонд решает поставленные перед ним задачи по ремонту крайне изношенного жилого фонда (первые в реестре) сейчас, а те, кто оплачивает это счастье, — жители новых домов — будут ждать своей очереди до 30 лет.

Картина получается двусмысленная. Все ли те, кто будет платить сегодня, доживут до светлого будущего? Поколение нынешних 50-летних вполне может не увидеть плоды своего инвестирования, не говоря уже о более возрастных группах населения. Вспомним, что средняя продолжительность жизни, по данным Росстата, находится ниже границы 80-летнего возраста.

Но существуют и другие важные моменты. Многие получали квартиры в советское время, и до 1991 года они уже оплачивали амортизационные отчисления за жилье в течение 20–40 лет. В новейшей истории они тоже платили за все. Так где они, эти уплаченные нами и кем-то полученные деньги?

Тем, кто молод, также не стоит сильно радоваться. Предположим, молодая и активно работающая семья приобрела квартиру в новом доме, рассчитывая, что погасит ипотечный кредит и будет спокойно жить и растить детей в своем жилье. А зря. Семью заставляют оплачивать проеденную кем-то амортизацию чужого дома. И самое интересное, что если исходить из размера амортизационных отчислений в 3–4 процента, то за 30 лет они выплатят еще одну стоимость своей квартиры — этакая вторая ипотека.

А если кто-то осмелится отказаться от навязываемых фондом услуг и вознамерится завести собственный счет на ремонт своего дома, его ждут вполне конкретные проблемы. Где хранить деньги? Размещать специальные счета можно только в некоторых банках. На дату написания этой статьи ЦБ РФ разрешил работать с деньгами на капремонт 41 банку — в основном московским и питерским.

Я связался с несколькими из них и получил любопытную информацию. Начисление процентов на остаток средств на этих счетах находится в пределах 3 процентов годовых. При этом индекс роста цен на строительную продукцию составляет порядка 9 процентов в год, строительно-монтажные работы — 8 процентов, рост цен на строительную технику — около 5 процентов в год. И это только официальные данные Росстата. А если учесть уровень реальных инфляционных параметров, то потери денег на спецсчетах будут просто громадными.

Значит, если вы не в фонде, то ваши деньги не накапливаются, а просто растворяются с неимоверной быстротой.

Вторая проблема — это переход из одного предлагаемого «ремонтерами» механизма отчислений в другой. Если вы для начала решили отправить ваши накопления в фонд, вопросов не возникает, фонд примет ваши средства в течение одного месяца. Но если же вы надумаете сбежать от оператора, то решение о переводе ваших денег в фонд может быть принято не раньше, чем черед два года «после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений».

И это только вершинка айсберга грядущих проблем.

Теперь хотелось бы затронуть возможные коррупционные аспекты. Посмотрим, где и как можно ловить рыбку в этой мутной воде.

Итак, в соответствии со статьей 5 закона ЯО № 32-з перечень услуг и работ, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств ФКР, включает в себя:

  • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
  • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
  • утепление и ремонт фасада;
  • установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
  • ремонт фундамента МКД;
  • разработка проектной документации;
  • проведение экспертизы проектной документации;
  • осуществление строительного контроля;
  • проведение государственной историко-культурной экспертизы и авторского надзора в отношении капитального ремонта МКД в установленных федеральным законодательством случаях.

Множество из перечисленных работ должны были проводить управляющие компании за весь период обслуживания дома. Население исправно платило за эти ремонты. Но процедуру можно запустить по второму кругу, а часть уже выполненных работ попросту не проводить.

Следующее «сладкое блюдо» готовится под соусом осуществления строительного контроля. Чуть прикрыв глаза на проделки подрядчиков, можно солидно пополнить собственный бюджет.
А какие перспективы открывает разработка проектной документации, проведение экспертизы проектной документации, проведение государственной историко-культурной экспертизы и авторского надзора!

 

НАКОПИ И ПОТРАТЬ

dsc04214_editЛеонид Можейко — бюрократ по необходимости. Независимо от своего желания, он будет работать так, как предпишут ему федеральные и региональные законодатели. Но, тем не менее, свое особое мнение он высказать согласился.

— Леонид Чеславович, капремонт многоквартирных домов — это действительно актуальная проблема, которую необходимо срочно решать?

— Актуальная. А для некоторых домов — срочная и необходимая.

— Почему именно сейчас?

— Несколько лет в регионе работала программа капитального ремонта, которую финансировал государственный Фонд реформирования ЖКХ. Но с этого года к участию в капитальных ремонтах привлекаются собственники жилья. И схема финансирования работ принципиально меняется.

— Значит, еще в прошлом году государство давало деньги на ремонт, а сегодня переложило проблемы на плечи населения?

— Да, патернализм закончился. Он и не мог продолжаться долго. Бремя содержания имущества во всем мире несет собственник. Это касается и жилья. Скажем, владелец частного дома никогда и не рассчитывает на чью-то помощь в его ремонте. А многоквартирный дом отличается от индивидуального только одним — в нем есть общедомовое имущество. Как его содержать? В абсолютном большинстве случаев собственники квартир не могут об этом договориться. Поэтому государство взяло на себя функцию регулятора. А его участие в финансировании будет продолжено. Но уже по другой схеме и, очевидно, в гораздо меньшей степени.

— Значит, еще не все вопросы решены, раз вы говорите — очевидно?

— Сформирован основной принцип работы — совместное участие собственников в капитальном ремонте. Однако рычаг государственной и муниципальной поддержки еще не проработан: не оговорено соотношение, степень участия, не конкретизированы случаи, когда деньги бюджетов можно привлекать.

— Но муниципалитеты в любом случае будут финансировать капремонты, поскольку являются собственниками неприватизированного жилья.

— Да, муниципалитеты не исключение и должны точно так же, как и все владельцы квартир, платить за свою собственность. Но в Жилищном кодексе определено, что содержание жилья, текущий и капитальный ремонт производятся за счет платы по договорам социального найма. Я полагаю, что необходимо расходы бюджета включить в стоимость этих договоров. Сегодня цена определена областным департаментом ЖКХ — 5,86 рубля за квадратный метр.

— Нам опять диктуют условия…

— Ну, если мы сами не можем принять решение, его за нас принимают другие. И особой альтернативы у нас нет. Никто ведь не будет спорить, что капитальный ремонт нужно планировать, а в некоторых случаях — приступать к работам немедленно. В идеале это должно делать собрание собственников жилья многоквартирного дома. Но на практике уровень самоорганизации собственников не позволяет это сделать. Не будем говорить о причинах, просто констатируем: владельцы квартир многоэтажного дома не в состоянии собраться вместе, определить сумму, которую каждый будет регулярно перечислять, открыть накопительный счет, контролировать оплату, назначить последовательность работ — когда необходимо ремонтировать крышу, когда — подвал, лифты, электро- и газовое оборудование и т.д. А ведь далее еще нужно составить техническую документацию, смету, найти исполнителя, проконтролировать ход работ, принять их по акту… В общем, выбора у нас нет — эти полномочия берет на себя государство в лице регионального оператора.

— Где гарантия того, что региональный оператор выполнит все обязательства?

— Региональный оператор — а это областной Фонд капитального ремонта — некоммерческая организация, учредителем которой является правительство Ярославской области. Фонд не может заниматься бизнесом и обязан тратить деньги исключительно на ремонты. Даже содержание аппарата Фонда финансируется не из денег, которые перечислит население. Это значит, что абсолютно все собранные средства будут тратиться на проведение капитальных ремонтов.

— У населения нет доверия к любым действиям, связанным с системой ЖКХ.

— Не будем говорить о причинах недоверия — основания сомневаться у населения есть. Но одновременно существует и выбор. Если вы не доверяете Фонду, вы можете открыть у него специальный счет для накопления денег, а не перечислять их в общий котел. Принять такое решение может собрание собственников жилья. А у ТСЖ и ЖСК есть возможность открыть специальный счет не в Фонде, а в уполномоченном банке. Но нужно понимать, что помимо возможности контроля над расходованием денег у вас появятся и все обязанности, которые заложены в законе: выполнить весь комплекс работ технического заказчика, от проектирования и составления сметы до приема работ у подрядчика и оплаты договора.

— И что бы вы посоветовали людям выбрать: поручить все региональному оператору или попытаться заняться капитальным ремонтом самостоятельно?

— Теоретически, конечно, самостоятельность привлекательнее. Но с учетом реалий я бы, скорее, посоветовал действовать через регионального оператора. Это позволит урегулировать работы, избежать ненужных споров, рационально тратить деньги. Но повторяю: выбор есть у каждого, главное, чтобы он был осознанный и в дальнейшем люди понимали, что приняли на себя не только функции контроля, но и обязанности заказчика.

— Мы платим деньги сегодня, а ремонт получаем через 10 лет. Это как, нормально?

— Вся суть затеи сводится к тому, что деньги сначала накапливаются, и только затем тратятся. Это не значит, что ваши перечисленные в Фонд рубли лежат замороженные и дешевеют вместе с инфляцией. Деньги в первую очередь тратятся на ремонт тех домов, которые находятся в критическом состоянии. Как если бы у вас взяли в долг, а затем этот долг отдали. Или вы у соседнего дома занимаете деньги на то, чтобы сегодня провести ремонт, а завтра отдаете свой долг. Причем, отдаете по частям, ежемесячно перечисляя установленную сумму региональному оператору.

— А что со спецсчетами? Деньги, которые скапливаются на них, тоже можно взять в долг?

— Нет, на спецсчете деньги только накапливаются. Но тут уж каждому решать: доверить распределение денег Фонду или держать их неприкосновенными, но рискнуть потерять на инфляции.

— Тем не менее, как-то не логично тратить деньги, собранные с владельцев квартир в Рыбинске, на ремонт домов в Ярославле или Пошехонье.

— Отчего же, все очень логично. Региональный оператор владеет информацией обо всех домах Ярославской области. Другой вопрос, что могут быть несколько операторов. Один из них может действовать только на территории Рыбинска и оперировать рыбинскими деньгами и рыбинской информацией. Это тоже будет общий котел, но только для городских многоквартирных домов. И заимствования станут не межмуниципальными, и междомовыми.

 

О ПЛЮСАХ И МИНУСАХ

dsc04457_edit

В отношениях, выстроенных между жителями и региональным оператором, как-то неожиданно потерялись управляющие компании, до сих пор почти единолично распоряжавшиеся деньгами ЖКХ. В чем дело? Почему УК оказались за пределами капремонта? Об этом — наш разговор с директором ОАО «Управляющая компания» Сергеем Ситниковым.

— Почему, по вашему мнению, УК исключены из системы капремонта?

— Сложный вопрос. Одним из озвученных аргументов являлось то, что доверия к управляющим компаниям нет. Но я считаю этот довод необоснованным. Сейчас в ходе проведения собраний мы столкнулись с тем, что многие дома хотят открыть спецсчета, хотят понять стоимость работ, которые можно провести в рамках программы. На всех встречах звучало, что Фонд не дал ни одной сметы, не озвучил цены. Как людям реализовать свое право — не понятно. Старшие по домам задают вопросы, но ответов не получают.

Задача Фонда — сделать расчеты, предъявить их людям, объяснить и рассказать. Фонд этого не делает. Люди обращаются к нам. И мы выполняем эту работу.

Основная задача управляющих компаний — не провести торги и поставить своих подрядчиков. Наша задача — в короткие сроки сделать крыши, отопление, чтобы люди лишний раз к нам не ходили и не жаловались.

У нас есть специалисты, которые могут обследовать дом, назвать стоимость работ, защитить права собственников. Вот этим мы может быть и неудобны. Потому что, если мы начнем разбираться во всем и давать людям четкие комментарии, то этот закон будет трудно реализовать.

Задача Фонда — за минимальные средства сделать максимальный объем. И в этом причина конфликтов между Фондом и управляющими компаниями. Мы-то хотим сделать ремонт так, чтобы потом можно было дом качественно эксплуатировать лет 30. А они хотят отчитаться по объемам сделанных работ.

— Есть ли необходимость в той схеме сбора денег на капремонт, какую предлагает закон?

— Деньги собирать надо. Вопрос — как? Сейчас уже из практики Рыбинска можно сказать, что по отдельным квитанциям денег будет собираться меньше. Это тоже проблема. Если жители платят в среднем 90 процентов, то открыв спецсчет, мы поймем сразу, сколько за 5 лет мы примерно соберем. Если же платит меньше половины дома, то мы и за 10 лет нужную сумму на ремонт не получим.

Люди, получая две квитанции, имеют ложный выбор: что-то оплатить, а что-то отложить. Мы уже столкнулись с подобным явлением, когда «Теплоэнерго» и «Водоканал» начали выставлять отдельные счета. Когда люди платят по единой квитанции, то процент платежей гораздо выше. Если же мы будем печатать отдельные «бумажки» и присылать их из области, как сейчас хотят сделать, я думаю, что процент сбора будет ниже 70 процентов. А в единых квитанциях он может быть выше 90 процентов.

— В чем минусы и плюсы наличия регионального оператора для жителей? Для управляющих компаний? Что лучше: один региональный оператор или несколько, закрепленных по территориям?

— Для нас минусов и плюсов особых нет, так как мы из закона исключены и влиять на него не можем. Да и он на нас тоже. А для жителей разница существенная, так как речь идет об их деньгах.
В Рыбинске всего 39 домов вошло в программу этого года, а только в Кировском районе Ярославля — 127. Если бы мы сами сейчас начали сбор денег, то за 2014 год с помощью бюджета можно аккумулировать около 300 миллионов рублей. В то время как по региональной программе расходная часть для Рыбинска чуть больше 100 миллионов. Вот это и есть прямой интерес жителей, чтобы деньги оставались в нашем городе, чтобы все те деньги, которые рыбинцы платят, тратили на ремонт тех домов, где они живут. У нас же прямой интерес сделать ремонт кровли, фасадов, подвалов, систем отопления. И мы против того, что нашими деньгами будут пользоваться другие муниципальные образования.

Поэтому мы предлагаем организовать в Рыбинске местного оператора. Но когда наши депутаты и администрация вышли в областную Думу с этим предложением, а федеральный закон позволяет иметь несколько региональных операторов, то в ответ услышали, что это лишние расходы. Достаточно, дескать, одного на весь регион. Но в то же самое время в проекте закона есть статья, по которой допускается создание бюджетного учреждения, которое будет деньги считать и квитанции печатать. То есть получается, что на отдельного оператора для Рыбинска денег нет, а на целое учреждение они находятся. В чем логика?

— Могли бы УК справиться с работой по капремонту, которая сегодня переходит региональному оператору?

— Я думаю, управляющие компании сделали бы капремонт более качественно, чем региональный оператор. Последние работы по капремонту, которые проводила наша компания, показательны. Мы отобрали поставщиков через конкурс. И в состав конкурсной комиссии по каждому дому входили старшие по домам. Они получали всю информацию: кто будет работать и на каких условиях.

В том случае, если дома остаются в общем котле, подрядчика выбирает региональный оператор самостоятельно. Нам говорят, что работы должны быть сделаны качественно. Но одно дело, если подрядчик рыбинский, которого мы знаем, который работает уже не первый год, у которого хорошая репутация, он заинтересован в качественной работе. А если нет? Кто придет из области и найдем ли мы такого подрядчика? Примеров в Рыбинске достаточно. Вспомним хотя бы улицу Чкалова, на строительстве которой работали ярославцы. Она до сих пор не принята заказчиком.
Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы ремонт был сделан качественно, так как нам самим потом эти дома эксплуатировать всю оставшуюся жизнь. Рыбинск на капитальный ремонт никогда не получал 300 миллионов в год. Это очень большая сумма. Если бы рыбинские компании контролировали отбор подрядчиков, а затем и работы, особенно скрытые, это было бы в разы качественнее, чем неизвестные нам люди, неизвестно откуда приехавшие, с непонятно какой репутацией, с неизвестно какими материалами.

Мы уже сталкивались с тем, что такое срок реализации программы. Сначала подрядчик что-то не успевает, потом что-то быстро лепит, а когда начинаются претензии к качеству, нам говорят: ладно, и так сойдет, бюджетный год заканчивается, принимайте побыстрее, а то больше ничего не получите. Это неправильно. Управляющие компании знают область работ, они видят дома, они с ними работают. Они смогут своевременно составить смету, дефектную ведомость по каждому дому, поработать с населением, рассказать о работах и материалах. Это качественная работа.

— Участвовали ли УК в составлении реестра многоквартирных домов и определении года проведения работ?

— Никаким образом не участвовали. Единственное, что у нас запросили, так это техническую документацию. В том виде, в каком она была, по некоторым домам данные еще советского периода. Более того, в реестр попали дома, где вообще нет жилых помещений. Понятие многоквартирного дома говорит само за себя: квартир должно быть много. Ну, хотя бы две. А нет ни одной. Позже Фонд признал ошибку, они ведь эти дома в глаза не видели.

Мы находимся в сложной ситуации, когда денег мало, а проблема серьезная — капитальный ремонт не делался 30 лет. Дома не соответствуют требованиям времени, ремонт нужен незамедлительный. Ждать 20 лет нет возможности. Мы предлагаем минимальными средствами удовлетворить потребность большинства.

— Видят ли УК возможности для совместной с региональным оператором деятельности по капитальному ремонту?

— Управляющие компании заинтересованы в совместной деятельности. Хотя бы потому, что все, что сейчас сделает Фонд, достанется нам в эксплуатацию. Если учесть, что один дом попадает в программу раз в 30 лет, у нас долгое время не будет возможности вернуться к ремонту той же самой кровли. Мы заинтересованы работать вместе и качественно.

Но мы сейчас подготовили массу документов для старших по домам для того чтобы люди определились, нужен ли им спецсчет, достаточно ли они соберут денег. С одной стороны, это работа Фонда, а не наша. А с другой — мы должны людям дать информацию, чтобы у них был выбор.

Если Фонд сейчас скажет: давайте включим в процесс управляющие компании, пусть они готовят сметы, ездят в Ярославль их согласовывать, утверждать экспертизы, это уже другой порядок расходов. Мы готовы работать, но пусть тогда региональный оператор оплатит нам стоимость этих работ. На оператора деньги из областного бюджета выделяются, а мы иных источников, кроме денег населения, не имеем. И тратить их на ту работу, которую должен выполнять кто-то другой, нам не интересно. Мы лучше крышу сделаем или подъезд отремонтируем.

—Разделяете ли вы мнение, что предложенная схема капремонта — финансовая пирамида, где последние дома и их жители обречены на убытки?

— В Фонде не только деньги населения, но и бюджетные средства. И говорить, что это финансовая пирамида, было бы некорректно.

Я доверяю цифрам. Как можно сосчитать бюджеты на 2017 год и дальше, если они еще не приняты. Не будут помогать власти, значит, можно будет сказать, что это финансовая пирамида. И это зависит от местного Совета, от областной Думы, сколько они готовы вложить денег в наши дома.

— Чего в законе больше: плюсов или минусов?

— Да как в любом деле, наверное, есть и положительное, и отрицательное. Но есть главный плюс — мы начинаем заниматься капитальным ремонтом. И есть главный минус — эта деятельность будет вестись без участия рыбинских профессионалов, которые давно этим занимаются и напрямую в этом заинтересованы. Закон однозначно требует доработки. Думаю, к нему мы будем возвращаться еще много раз. Уже есть поправки губернатора, областных депутатов. Готовит свои предложения муниципалитет Ярославля. Мы будем вносить вопросы с учетом проведенных собраний. Они все обоснованы цифрами и нормами. Нет ни одной субъективной поправки из разряда «нравится — не нравится».

Возвращаться к изменению закона мы будем, но начинать капитальный ремонт нужно сейчас. Потому что еще 30 лет наши дома не простоят.

Илья Петровский

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

просмотров: 1 324



ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Ваш комментарий будет первым!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Войти с помощью: 


+ восемь = 14

Описание картинки