Земля — экономический ресурс. Она определяет возможности развития территорий: чем земли вокруг больше, тем перспективнее становится размещение здесь производств вместе с новыми рабочими местами, жилыми домами и прочими атрибутами, определяющими уровень жизни населения.
Земля — ограниченный ресурс, который невозможно восполнить. Занятая однажды, она освобождается только по факту утраты строения или по желанию собственника. Но больше, чем есть сегодня, земли не становится.
Рыбинск занимает площадь в 10142 гектара. Площадь застроенных территорий составляет 5964 га. Это жилые дома, заводы, коммерческие строения, сады и парки, улицы и дворы. 4178 га в Рыбинске считаются свободными. Но только 835 из них предназначено для перспективного строительства.
О чем говорят эти цифры? Много в Рыбинске свободной земли или мало? Можно ли, имея такой запас, рассчитывать на развитие территории?
Эти вопросы в продолжение темы использования земельных ресурсов мы задали и.о. главы города Леониду Можейко.
— Леонид Чеславович, сегодня почти половина земли в Рыбинске пустует. Существует ли в администрации политика по ее дальнейшему использованию?
— В идеале, конечно, вся городская территория должна быть, как говорят профессионалы, запользована, то есть разграничена, размежевана, иметь конкретные виды использования. Но пригодными для застройки в городе являются только около 3 000 гектаров. Будущее этой земли определяет генеральный план развития Рыбинска. Это живой документ, который меняется в зависимости от конкретной ситуации. Но именно в нем заложены основные положения политики в отношении земли.
— Какие?
— Например, активизация использования земель под различные виды застройки. Не однократная продажа участков, а поддержка инвестиционной активности в сфере недвижимости. Получение денег в бюджет от продажи мы рассматриваем как побочный эффект в процессе развития городской инфраструктуры.
— Можно ли назвать интерес инвесторов к земле активным?
— Наша задача — не констатировать, а поддерживать этот интерес и разжигать его. Для этого мы готовим предложения по использованию земли на перспективу. Может, сегодня участок не находит хозяина, но завтра желающий застроить его появится. Мы должны быть к этому готовы.
— То есть, вы сегодня готовите к продаже землю и не имеете гарантии ее востребованности?
— Подготовка земельного участка к аукциону занимает полгода. Раньше этот срок был еще дольше. Поэтому надо понимать, что если мы сегодня начали межевание, сбор технических условий, регистрацию земли и прочие подготовительные работы, то застройщик начнет ее использовать где-то через два-три года.
— Все ли готовые к застройке участки находят своих инвесторов?
— Наши предложения сегодня опережают спрос. В Рыбинске существует банк земельных участков, порой мы выставляем их на торги не по одному разу. Это нормальная системная работа. Мы не хотели бы столкнуться с ситуацией, когда в авральном порядке нужно оформить приглянувшуюся инвестору землю.
— Что для Рыбинска лучше: продажа или сдача в аренду?
— Все зависит от цели использования земли. Если речь идет об индивидуальном жилищном строительстве, мы предпочитаем продавать. Когда на земле строят многоквартирный дом, мы не предлагаем оформить землю в собственность, а заключаем на три года договор аренды. Это своего рода гарантия, защита от возможной спекуляции. Если арендатор не выполняет условия строительства, мы возвращаем землю для последующего оборота.
— Многие говорят, что стоимость земли в Рыбинске завышена. А вы как считаете?
— Пожалуй, я не считаю, что цена завышена. В основе стоимости лежит кадастровая оценка, которую по госзаказу проводило областное правительство. Но мы выставляем на продажу землю только после рыночной оценки. Она может быть субъективной, и истинную цену определяет аукцион. Если есть активность и конкуренция, бюджет получает больше, чем начальная стоимость.
— А если нет активности? Вы готовы снижать цену?
— Нет. И это один из элементов нашей политики. Мы не пользуемся методами агрессивного ценообразования, не занижаем стоимость участков с целью привлечения интереса покупателей. Здесь мы, скорее, консервативны. Земля в Рыбинске должна стоить дорого.
— Почему? Зачем вам сегодня куча незанятой земли?
— Для того чтобы использовать ее завтра. Мы положительно оцениваем перспективы Рыбинска, верим в экономический рост.
— Все вокруг падает, а мы будем расти? Откуда такой оптимизм?
— Из экономических расчетов. Я не буду говорить о темпах этого роста, но структура рыбинской промышленности, виды деятельности предприятий, продукция, которую они выпускают, — все в Рыбинске сбалансировано гораздо лучше, чем во многих других городах. Поэтому мы можем компенсировать негативное влияние экономических ударов и рассчитываем на рост экономики.
— И на повышение активности строительства жилья?
— Да, но не все так просто. Скажем, в индивидуальном жилом строительстве существует проблема. Рыбинск недостаточно хорошо обеспечен инфраструктурой. Газифицировано всего около 70 процентов территории, но основные проблемы —
с канализацией и водопроводом. Даже застроенный частный сектор нуждается в улучшении коммуникаций. Сегодня мы планируем развернуть пилотные проекты в районах, где есть инициатива граждан, и начать модернизацию инфраструктуры за счет комбинированного финансирования — частного и бюджетного. Обеспеченные коммуникациями земельные участки, безусловно, становятся дороже. И интерес инвесторов к ним выше. Потому что здравый смысл и инвестиционный цикл говорят: лучше купить землю дорого, но обустроенную, чем дешево, но «дикую».
— А что происходит с застройкой исторического центра?
— В центре практически нет свободных участков. Если они появляются, то только по факту утраты строений. Мы намерены проводить более жесткую политику в отношении исторической застройки. Как бы привлекательны ни были предложения по коммерческому использованию территории в центре, мы сделаем выбор в пользу сохранения комплекса исторической застройки. И дело даже не в эстетике. Сегодня практически невозможно построить здесь дом и обеспечить его автомобильными стоянками, пешеходными дорожками, зоной отдыха и прочими комфортными условиями. Центр уже перегружен, и мы это учитываем, сознательно теряя некие экономические возможности.
— А как вы вообще видите жилищное строительство в Рыбинске? Что нужно развивать — индивидуальное жилье, многоэтажку?
— Конечно, высотные дома формируют худшую среду для жизни, нежели индивидуальная застройка или малоэтажное строительство. Полагаю, что и сами жители сделали бы выбор в пользу небольших домов, где все соседи знакомы, где любой вопрос решается узким кругом заинтересованных собственников.
— Рыбинск может себе это позволить?
— Может. У нас большой запас земли. Другое дело, что строительство на ней идет низкими темпами. В этом году введено всего 30 тысяч квадратных метров жилья.
— Нет спроса — нет и предложений.
— Я бы сказал по-другому: нет предложений — нет и спроса. Когда у человека есть выбор, появляется соблазн сменить район проживания на более престижный, квартиру — на более благоустроенную. Конечно, возможно это при наличии финансовой определенности.
— Ее-то нам как раз и не хватает.
— Могу поспорить. Я уже говорил, что Рыбинск более стабилен, чем многие города России в силу сбалансированной структуры экономики. Крупные предприятия обеспечены государственными заказами, у малого бизнеса появляются возможности участия в кооперации, в программах импортозамещения. Другой вопрос — кто и как этими возможностями сумеет воспользоваться. Но в любом случае, сегодня по нашим оценкам предприятия Рыбинска нуждаются в полутора тысячах работников. Это вакантные места, на которые могут быть привлечены квалифицированные специалисты, в том числе, иногородние. Вместе с семьями это порядка четырех тысяч человек. Сможем мы обеспечить семьи жильем, детей — школами и детскими садами? Сегодня не сможем. Значит, нужно активизировать жилищное строительство.
— У вас есть рабочие инструменты для этого?
— Безусловно. Один из них — обеспечение больших объемов строительства для крупных девелоперов. Сегодня в городе работают небольшие строительные фирмы, для которых мечта — один двадцатиквартирный дом. А нам хотелось бы привлечь серьезных строителей. Для этого мы подготовили документацию на комплексную застройку двух микрорайонов – Прибрежный и Пузырево поле. И уже есть те, кто интересуется этими проектами и даже регистрирует филиалы в Рыбинске. Надеюсь, эта земля в городе будет востребована.
— Если смотреть в будущее, не было ли у вас планов расширить границы Рыбинска за счет земель Рыбинского района?
— Не было. Зачем? Земли у нас достаточно, важно использовать ее рационально.
