С работой управляющих компаний каждый из жителей города сталкивается регулярно. Как подготовлен дом к зиме, насколько комфортно в подъезде, как функционируют внутридомовые инженерные коммуникации – от всего этого зависит, насколько уютно жить в доме. А значит, зависит и наше настроение.
О том, какие проблемы приходится решать действующим в городе управляющим компаниям, читателям «Рыбинской недели» рассказал заместитель генерального директора ОАО «Управляющая компания» Виталий Накладов.
– Виталий Юрьевич, в последнее время в различных СМИ обсуждается идея перехода на прямые платежи со стороны жильцов в адрес ресурсоснабжающих организаций. Какие проблемы стоят на этом пути?
– Когда мы получаем квитанцию о квартплате, мы видим единую строку, в которой заложены как оплата за услуги, предоставляемые управляющей компанией, так и за услуги со стороны муниципальных ресурсоснабжающих организаций, таких как «Теплоэнерго» и «Водоканал». Сегодня, как правило, все деньги по квартплате сначала приходят в УК. И лишь затем их значительная часть направляется в МУП «Водоканал» в качестве оплаты за воду и водоотведение и в МУП «Теплоэнерго» – за тепло и горячую воду. В общей доле квартплаты оплата за услуги ресурсоснабжающих организаций превышает 60%. И лишь менее 40% остается на содержание общедомового имущества, ремонт и содержание лифтов, внутридомовых инженерных коммуникаций и конструктивных элементов здания, уборку мест общего пользования, вывоз мусора, освещение мест общего пользования, содержание придомовых территорий и т.д.
Сейчас на уровне Правительства РФ и в Госдуме идут разговоры о том, чтобы разделить суммы, указанные в квитанциях на квартплату. Чтобы коммунальные услуги оплачивались по одной строке. Услуги управляющих компаний по содержанию и ремонту общедомового имущества – по другой. Если соответствующее решение будет принято, непосредственными получателями средств за коммунальные услуги станут МУП «Теплоэнерго» и МУП «Водоканал». Тогда эти деньги пойдут по прямым платежам ресурсоснабжающим организациям, минуя счета управляющих компаний.
– Что же является этому помехой?
– Идея разумна. Однако не все так просто. Так как остается нерешенной проблема неплатежей предыдущих периодов. Наша управляющая компания работает с 2008 года. И каждый год неплатежи в сфере ЖКХ достигают 5%. При этом по договору с «Теплоэнерго» управляющая компания должна заплатить за предоставленное тепло 100% от тарифа. Те же 100% надо оплатить и за услуги «Водоканала». И неоплачиваемые из года в год до 5% в этих договорах никак не учтены. Только в нынешнем году в Ярославской области в тариф ресурсоснабжающих организаций Региональная энергетическая комиссия заложила на счет неплатежей 2%. Что же получается? Мы готовы перейти на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями. Но возникает вопрос, куда девать накопившуюся задолженность – те самые до 5% в год с неплательщиков. Конечно, работа по взысканию проводится. Однако добиться 100% сбора по старым долгам не получится. В то же время отсутствует механизм реструктуризации задолженности по этим недоимкам. Если долговой хвост повиснет на управляющей компании, надо законодательно установить источник погашения этой задолженности. Ведь даже если иск по задолженности выигран УК в суде, собираемость долгов по такого рода делам через судебных приставов достигает лишь 10%. И таких долгов по ОАО «Управляющая компания» более 200 миллионов рублей! Аналогичная проблема стоит перед всеми управляющими компаниями. Актуальна эта проблема и для ресурсоснабжающих организаций. И здесь решение о реструктуризации либо о списании этих многолетних задолженностей должно приниматься минимум на уровне Правительства региона.
– Что же здесь можно сделать? Как размотать клубок накопившихся неплатежей?
– Надо, чтобы при переходе на прямые расчеты изначально были заложены суммы возможных неплатежей. Подчеркиваю, только тех неплатежей, которые реально взыскать невозможно. Чтобы у ресурсоснабжающих организаций появилась возможность списать такие долги, покрыв их соответствующим тарифом. Хотя, на мой взгляд, это будет не совсем правильно. Если процент неплатежей будет заложен в тариф, этот долг раскинется на всех тех, кто платит честно и своевременно. Однако искать путь решения проблемы необходимо. И очень важно определить источники погашения возникшей неликвидной задолженности. Нужно выработать нормативную базу по списанию этих долгов. Если решения не будет найдено, то почетную обязанность расплатиться за неплательщиков рано или поздно должен взять на себя бюджет.
В случае с Рыбинском это тоже крайне проблематично. Все мы знаем о проблемах с формированием доходных статей городского бюджета.
Если на законодательном уровне проблема источников покрытия задолженности не будет решена, средства придется изымать со статьи «ремонт и содержание жилья». То есть управляющие компании не смогут обеспечивать на должном уровне поддержание жилого фонда. Если деньги из этой статьи потекут на другие цели, что-то важное не будет сделано. Возьмем, к примеру, подготовку домов к отопительному сезону. Есть котельные, есть трубы, которые проходят по улице. Но есть и такой большой сегмент, как внутридомовые трубы. Это общедомовое имущество. И общий метраж внутридомовых труб не многим меньше, чем аналогичные коммуникации, проходящие по улице. Все это надо к зиме приводить в рабочее состояние.
– Но ведь значительную долю в обеспечении этих функций планировалось возложить на Фонд капитального ремонта жилья…
– Хотя Фонд капитального ремонта жилья и был создан, мы видим, что его деятельность прежде всего направлена на ремонт кровель. Например, из числа домов, находящихся в ведении нашей компании, в 2015 году ремонт инженерных внутридомовых коммуникаций был запланирован только на одном доме. Это дом на Димитрова, 2. И то, нанятый областным Фондом капремонта подрядчик не справился с поставленной задачей из-за затянувшихся торгов. В итоге было принято решение о переносе работ по капремонту на следующий сезон. Что же говорить об остальных домах? Думаю, не для кого ни секрет, что во многих зданиях, построенных десятилетия назад, замена внутридомовых труб сегодня более чем актуальна. Пока эти коммуникации не попали в перечень первоочередных мер по капитальному ремонту, их обслуживание и поддержание в рабочем состоянии лежит на управляющих компаниях. То есть мы их обслуживаем из тех средств, что получаем по статье «содержание и ремонт жилья».
И если, как я уже сказал, по этой же строке придется компенсировать недоимки по квартплате прошлых периодов, это значительно снизит возможность качественно обслуживать жилой фонд. То есть еще раз отмечу, что проблему старых долгов срочно надо решать. И делать это надо на законодательном уровне.
– Насколько я знаю, не все жильцы, проживающие в многоквартирных домах, имеют одинаковые права и обязанности. В чем разница между собственниками жилья и горожанами, проживающими в квартирах на правах соцнайма?
– Это еще одна проблема. У нас два вида собственников. К одной категории относятся люди, которые владеют своими квартирами после приватизации или покупки. Ко второй – наниматели муниципального жилья. Квартиры представителей второй категории находятся на балансе города. С этими людьми должны быть заключены договоры социального найма. На практике же мы сталкиваемся с тем, что разговор о заключении таких договоров начинается лишь тогда, когда человек собирается квартиру приватизировать. Если разговора о приватизации не зашло, то в большинстве случаев договор социального найма отсутствует. То есть законного оформления пребывания в квартирах, предоставляемых на правах социального найма, у таких жильцов нет. При этом процент должников среди нанимателей социального жилья больше, нежели среди собственников квартир. В Жилищном кодексе записано, что собственники жилья несут на себе бремя по содержанию общедомового имущества. В случае с квартирами социального найма собственник – город. Есть такая организация, как МБУ «Жилкомцентр», которая от лица администрации Рыбинска распоряжается всем жилым фондом, предоставляемым по соцнайму. В договорах социального найма четко прописывается, кто и в каких объемах платит за жилье. Если же договоров о соцнайме в большинстве случаев не заключено, возникает резонный вопрос, кто должен оплачивать недоимки по квартплате? Логично, если эти долги будут переложены на собственника, то есть на город в лице МБУ. На практике находится масса лазеек, чтобы этого не произошло.
– Можно ли привести конкретные примеры?
– За примерами далеко ходить не надо. Дом на улице Кирова, 32. Это бывшее общежитие. Только у этого дома с 2008 года накопилось до 2,5 миллиона долгов по квартплате. Из этой суммы 1 миллион 400 тысяч рублей – долги квартир, в которых люди проживают по социальному найму. И в остальных домах примерно такая же картина. Со стороны квартир социального найма мы имеем более половины всей задолженности по квартплате.
Беседовал Иван ТЕПЛОВ
