Лучший способ распорядиться деньгами, собираемыми на капремонт рыбинских домов

О проблемах реализации закона «О капитальном ремонте» и о том, как  этих проблем избежать,
читателям «РН» рассказал генеральный директор ОАО «Управляющая компания» Сергей Ситников.

­ Сергей Анатольевич, о проблемах, возникающих при проведении капитальных ремонтов в многоквартирных домах, заговорили в последние два года, однако сами такие ремонты проводились и раньше. Что же изменилось, что стало причиной возникших трудностей?

­ До недавнего времени капитальные ремонты в рыбинских многоквартирных домах проводились в рамках 185­го федерального закона «О капремонте». В 2014 году ему на смену пришел 32­й областной закон. Оба закона предполагают примерно одни и те же виды работ. А именно: капитальный ремонт кровель, фасадов, электросетей, систем тепло­ и водоснабжения. Разница только в том, что прежний 185­й ФЗ отбирать подрядчиков и отвечать за производство самих работ по капремонту уполномочивал управляющие компании. Пришедший же ему на смену 32­й областной закон «О капремонте» полностью исключил управляющие жилым фондом компании из процесса. За управляющими компаниями остались только незначительные согласования и организация собраний жильцов многоквартирных домов. От проведения самих работ по капремонту, а также от контроля за качеством их исполнения нас практически отодвинули.

­ К чему это привело?

­ Когда работал 185­й ФЗ, управляющие компании, четко зная, что отремонтированный дом в течение многих лет будут эксплуатировать именно они, были заинтересованы в том, насколько качественным будет ремонт. Несовершенства, конечно, были. По всем проведенным работам надо было отчитаться до конца года. При этом сложности могли возникнуть при ремонте фасадов, когда средства поступали в сентябре, а сами работы приходилось доделывать вплоть до октября. В связи с этим были замечания по качеству.

Сейчас, когда работы по капремонту проводятся в рамках 32­го областного закона, складывается другая ситуация. С одной стороны, деньги на счетах есть и их расходовать можно в течение всего года, начиная с 1 января.
С другой стороны, из процесса убрали управляющие компании. В этих условиях реализующий 32­й закон областной фонд по капитальному ремонту стал самостоятельно выбирать подрядчиков для исполнения работ. Какие это подрядчики? Чаще всего – чужие для Рыбинска, из других городов. В тех домах, которые такие фирмы ремонтируют, их руководители не живут. О своей деловой репутации в чужих городах не пекутся, кочуя из города в город. Сделают объект в Ростове – приедут в Рыбинск. После Рыбинска направятся в Углич. И далее в Переславль, Данилов и т.д. При этом их вовсе не заботит качество исполнения работ. Действуют по принципу: нахалтурили и уехали. Конкурсы по проведению работ по капремонту выигрывают, спекулируя демпинговыми расценками. Выбирая при этом самые дешевые материалы. И дело не только в качестве. Выигрывая конкурсы по самой низкой цене, такие подрядчики заранее знают, что им не хватит средств даже на закупку материалов. В итоге сначала заключают договоры с региональным фондом капремонта, а потом срывают исполнение работ. Либо просто не выходят на объекты, либо уходят с них, выполнив лишь малую часть от запланированного. Помимо самих жильцов, которые оказываются заложниками таких нелепых отношений, от этого страдают и управляющие компании.

­ Можете показать это на конкретных примерах?

­ Характерный пример прошедшего года – дом №146 по проспекту Ленина. Он стоит на самом видном месте, у площади Дерунова. В нем было отмечено частичное обрушение фасада, требующее оперативного устранения. Мы планировали провести работы по консервации и подготовить дом к зиме. Однако региональный фонд по капитальному ремонту поставил нас перед фактом, что в рамках программы капремонта дом по конкурсу выиграл подрядчик. Мы как управляющая компания направили этому подрядчику акты о передаче дома в производство работ по капитальному ремонту. На время работ передали дом подрядчику. Передали нужную документацию в фонд капремонта. И уже когда пришли холода, нам из фонда сообщили, что подрядчик работать не будет, и посоветовали начать подготовку дома к зиме. А когда эту подготовку проводить? Поскольку зима фактически началась, приводить в порядок тот же фасад уже нельзя из­за погодных условий. Оказалось, подрядчик расторг контракт. Нас поставили перед фактом. И никто ни за что не ответил!

А ведь мы могли планово и качественно подготовить дом к зиме еще в летние месяцы. Теперь же крайними оказались жильцы дома и мы, то есть управляющая компания. Ведь именно мы отвечаем за эксплуатацию дома. И по этой причине, не вдаваясь в детали, люди перекладывают вину на нас, даже не понимая истинной причины этой проблемы.

­ 146­й дом по проспекту Ленина далеко не единственный в списке домов, вокруг которых возник скандал при реализации программы капремонта. Как обстоят дела с капремонтом в целом по Рыбинску?

­ Из 159 домов, которые по нашему городу были внесены в программу капремонта на 2014­2015 годы, были отремонтированы только 80, то есть половина. Причиной тому стали срывы конкурсов, просроченные контракты, недофинансирование. Значительно были затянуты сроки по подготовке проектно­сметной документации, проведению экспертиз. Примечательно, что по всем этим позициям управляющие компании умеют работать значительно быстрее и качественнее, чем областной фонд капремонта. Их специалисты обладают большим опытом, такие компании имеют в своих штатах технические отделы, где есть и сметчики, и специалисты по экспертизе, и необходимое программное обеспечение. В то время, как капремонт проводился в рамках 185­го федерального закона, когда в нем принимали участие управляющие компании, своевременно сдавались до 95% объектов. Это является наглядным подтверждением тому, что принятие действующей редакции 32­го областного закона было поспешным решением. Закон требует срочной доработки. Рыбинску нужен свой региональный оператор по капремонту.

­ Знаю, что областные депутаты от Рыбинска уже не раз выходили с инициативой о пересмотре положений 32­го закона. Но пока этого не произошло. Какой еще существует выход из сложившейся ситуации?

­ Жители, посмотрев, как работает фонд по капремонту, поняли, что дожидаться от него толковой работы не приходится. Стали обращаться за советом к нам. Мы предложили всем нашим домам перейти на спецсчета, когда средства, собираемые на капремонт с каждого дома, аккумулируются на его собственном счете. Те, кто это сделал, оказались по сравнению с другими в выигрышной ситуации. За два года на счетах таких домов накопились немалые средства. Теперь по решению общедомового собрания они могут быть использованы на проведение того или иного вида работ по капремонту. К нам в управляющую компанию обращаются за помощью. Хотя мы этого и не обязаны делать, мы безвозмездно помогаем жильцам в организации общедомовых собраний, в подготовке необходимой документации. Дело в том, что управляющая компания заинтересована, чтобы каждый наш дом, его стены и крыша, его инженерные коммуникации были в хорошем состоянии. Уже в прошлом году по отдельным видам работ мы организовали проведение капремонта в нескольких домах со спецсчетами. В нынешнем году их количество возрастет. Например, жильцы дома на Карякинской, 47 пожелали, чтобы были заменены электросети. На Карякинской, 90 будем менять систему горячего водоснабжения. На Фурманова, 15 – систему отопления. Все это высотные дома. На Радищева, 87 заменим систему горячего водоснабжения. На Новоселов, 9 – систему канализации. В каскаднике на Фурманова, 9 сделаем ремонт кровли, поменяем систему горячего водоснабжения. На Кирова, 15 – систему холодного водоснабжения. На Моторостроителей, 16 – стояки холодного и горячего водоснабжения, а также систему канализации. В доме на Герцена, 39, где магазин «Старт», отремонтируем кровлю. На Фурманова, 17 заменим систему электроснабжения.

­ На каком этапе сейчас находится подготовка этих работ?

­ В некоторых домах  уже проведены собрания жильцов. Люди выбрали виды работ. Активно готовится документация. На нескольких домах уже начаты сами работы. Следовательно, есть время и возможности все сделать качественно, в нужном объеме и в заявленный срок.

Хочу отметить и еще одно обстоятельство. Не так давно на городском Муниципальном Совете обсуждался вопрос, насколько обоснованные сметы составляются на проведение капитального ремонта на домах со спецсчетами. Все сметы мы свободно предоставляем любому жителю, каждому, кому это интересно, кто в этом может разобраться. Все прозрачно, и в любом случае сметы проходят строительную экспертизу. Сами работы, а также качество применяемых материалов находятся под строгим контролем со стороны регионального фонда по капремонту и департамента ЖКХ, транспорта и связи городской администрации.
И самое главное, в качестве проведения работ в первую очередь заинтересованы мы как управляющая компания. Нам предстоит обслуживать дом долгие годы, и мы больше всех заинтересованы, чтобы ремонт был сделан на достойном уровне. В связи с этим мы много раз все перепроверяем.

Уверен, работа по спецсчетам – самый открытый, самый выгодный для жильцов способ проведения капремонта. Важно отметить, что примерно в половине тех домов, где мы запланировали ремонты на текущий год, деньги на согласованный вид работ в полном объеме пока не собраны. Но подрядчики готовы начать работать. Они знают, что пока проводятся работы, оставшаяся часть средств поступит в рамках ежемесячных платежей от жильцов на спецсчета.

Жителям стоит переводить свои дома на спецсчета и самостоятельно распоряжаться собственными деньгами. В этом мне видится основная идея закона о капремонте.

 Беседовал Иван ТЕПЛОВ, фото kvobzor.ru