Стоит в Рыбинске один дом, он мало чем отличался от других. Все функции, которые были возложены на него, он исправно выполняет вот уже 44 года. Как видим, он не молод и, как многие старички, стал очень требователен к себе, постоянно испытывая своих домочадцев разного рода задачками из серии: «не починишь — развалюсь, не покрасишь — напугаю словами, написанными на стенах подъездов» и т.д. И быть бы ему рядовым, дряхлеющим домом, если бы не один из его жильцов, который решил, что так дело не пойдет и пора браться за «пластику и протезирование», создав в доме ТСЖ.
Взяться за гуж
Товарищество собственников жилья или попросту ТСЖ, это слово уже давно всем примелькалось и даже местами набило оскомину. Сегодня вопрос организации жилищного управления отнюдь не праздный. Что скрывать, благоустроенный и чистый дом сейчас – это не всегда норма. Да еще при этом часто расходы, улетающие на коммуналку, заставляют слышать звук звона оставшейся от зарплаты или пенсии мелочи.
Проблемы на любом доме со временем только накапливаются, а решать их продуктивно силами управляющей компании, как известно, не получается. Райские кущи в доме не устроишь, а жить-то хочется именно в них или, по крайней мере, не в эпицентре размножения грызунов и флера незабываемого аромата отходов.
Пассивное упование на УК в большинстве случаев приводит только к тому, что люди не понимают, за что они платят, почему не проводится весь объем необходимых работ по дому, а главное — искать справедливого решения вряд ли стоит. Вот для тех людей, которые не хотят блуждать в куче неразрешимых вопросов, в законодательстве и прописаны такие возможности, как создание в доме ТСЖ.
Именно с этого момента и начинается наша история, коих в Рыбинске на сегодняшний день не так уж и много, поскольку мало кто берется за столь хлопотное дело, как организация ТСЖ.
Ликбез
Стоит немного углубиться в понятие ТСЖ — юридическое лицо, некоммерческая организация, создаваемая собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления теми помещениями этого дома, которые находятся в совместном владении и пользовании, а также для ведения хозяйственной деятельности в таком доме. То есть ТСЖ ведет все свои хозяйственные дела самостоятельно на свой страх и риск.
Мало, да есть
В Рыбинске количество ТСЖ можно пересчитать по пальцам, и большая часть их создана в новых домах, которым еще очень далеко до того дома-старичка, о котором мы говорили. Но все же есть в нашем городе успешные примеры создания ТСЖ и в домах со стажем. Именно такой дом нам интересен, его мы искали и успешно нашли по адресу: ул. Расторгуева, дом 6. Здесь в течение уже 2 лет функционирует ТСЖ «Согласие» под руководством основателя и нынешнего руководителя Хотулева Виталия Владимировича, который является его исполнительным директором.
Ты помнишь, как все начиналось?
1 мая ТСЖ «Согласие» исполняется 2 года. История его возникновения довольно банальна и знакома многим. Ровно четыре года назад Виталий Владимирович купил в этом доме квартиру.
— Как только мы сюда заехали, меня пригласили на общее собрание собственников, основной повесткой которого значилось избрание нового председателя. Старый как раз сложил полномочия, и оказалось, что никто не торопится занять его место. В процессе обсуждения текущих проблем на собрании я высказал несколько соображений насчет возможности их разрешения, и тут же люди решили, что «умничать» мне нужно в роли председателя. Они незамедлительно сделали мне это предложение. Но на тот момент я отказался, поскольку только въехал в дом, которому было уже за сорок, и меня несколько покоробило отношение людей. Ведь за все то время, которое они здесь живут, никто не удосужился что-то кардинально поменять, — с улыбкой рассказывает Виталий Владимирович.
Поговорили, обсудили, как это водится в рядах нашего народа, и разошлись. Но при этом настоятельно попросили нашего собеседника крепко задуматься о маячившей перед ним перспективе встать у руля дома.
Делегаты с челобитной
— Долго думать не получилось. Делегация из числа самых активных и заинтересованных жителей наведалась ко мне спустя короткий срок и, в конце концов, уговорили меня стать председателем. С этого момента команду парадом я принял на себя и стал выдвигать уже свои условия, на которых был согласен работать, — вспоминает наш собеседник.
Для начала необходимо было принять положение об общем Совете дома, которое позволяло бы успешно, быстро и эффективно решать поставленные задачи. Совершенно неприемлемым было превращать обсуждение текущих домовых вопросов на собраниях, больше походящих на птичий базар.
— В каждом подъезде на общем собрании мы выбирали трех инициативных жильцов, которые вошли в Совет дома. На этих людей возлагаются обязанности по информированию и проведению необходимой работы в своих подъездах. Также они несут ответственность за свою общественную работу. Дом у нас большой, четырех подъездный, так что силами одного человека объять необъятное невозможно, — объяснил наш собеседник.
Непростое «до свидания!»
Затем началась долгая претензионная работа.
— Пришлось потратить около двух лет, чтобы урегулировать вопросы с УК. Оказалось, что у председателя, который работал до меня, имеющаяся документация по дому сгорела каким-то образом, и восстанавливать приходилось все с нуля, — пояснил Виталий Владимирович.
Также Виталий пояснил, что для УК такие дома с жильцами, вникающими во все маршруты движения каждой копейки, совершенно не интересны.
— В конечном итоге за это время мы дошли до точки, когда наши пути с УК окончательно разошлись. Перед этим я, сведя воедино все цифры и обязательства УК перед нашим домом, потребовал сделать косметический ремонт в двух подъездах. Практически всегда можно истребовать с них все до последней копейки, — объяснил Виталий.
Но управляющая компания, естественно, осталась этим очень не довольна.
— Начались суды, поскольку УК решила, что после нашего ухода мы остались должны ей 500 тысяч рублей. Состоялось 13 судебных заседаний, которые растянулись более чем на год. В итоге УК суды проиграла, поскольку было доказано, что работы, проводимые в доме в счет будущих платежей, могут осуществляться только с согласия собственников, и соответствующее решение должно быть принято ими на общем собрании, — пояснил Виталий Владимирович.
Подвалы и суды
При организации ТСЖ важно сделать так, чтобы все не сводилось к одному-единственному человеку, без которого все посыплется. Нужна поддержка людей.
— Важно создать крепкое правление во главе с председателем, а дальше это самое правление должно позаботиться о том, чтобы найти для ТСЖ так называемого исполнительного директора, который, кстати, может даже не быть жильцом данного дома. Это должен быть по возможности профессиональный управленец, на которого будет возлагаться функция работы в доме. Это, конечно, должность оплачиваемая, но она того стоит, — объяснил Виталий.
Наш собеседник как раз и является таким исполнительным директором и по своему опыту он может сказать, что работы у этого человека всегда хватает, даже если он задействован всего на одном доме.
— Сначала я стал председателем на общественных началах. После того как работа в доме была налажена, выстроены цепочки взаимодействия, мы подошли к новому этапу, который потребовал перехода на другой уровень. Собралось правление дома, на котором было принято решение внедрять идею организации ТСЖ. После этого я уже стал управляющим. На первых порах я пробовал совмещать основное место работы со своей функцией управляющего домом, но это оказалось сверхсложной задачей. Должно быть постоянное физическое присутствие «на доме». Ведь в многоквартирном жилище всегда что-то происходит: рвет трубы, соседи топят друг друга, периодически что-то сыплется, требует замены. Можно сказать, что вся моя жизнь, связанная с функциями домоуправа, проходит в залах судебных заседаний и в подвалах, — смеется Виталий Хотулев.
Для того чтобы работать в плюс, нужна очень большая инициатива. Не секрет, что есть так называемые ленивые ТСЖ, но, по мнению нашего собеседника, их работа в целом для дома не стоит выеденного яйца.
— Мы каждый год в марте собираемся, чтобы предоставить жильцам отчет о проделанной работе и сформировать планы на будущий год, за выполнение которых будем отвечать. Такое планирование очень способствует тому, что можно добиться максимального понимания и прозрачности, — рассказал Виталий.
На что смотрят жители
Основная статья, которая интересует большинство жильцов, — это текущий ремонт. Как правило, содержание жилья меньше приковывает внимание, если в целом дом поддерживается в чистоте, приходят дворник, уборщица, заключен договор с аварийной службой.
При эффективной работе ТСЖ ремонтироваться в доме будет все намного быстрее и качественнее. За цифрами далеко ходить не надо, нашему собеседнику удалось увеличить сумму по текущему ремонту со 120 тысяч рублей в год при УК до 500 тысяч рублей в ТСЖ, при том, что тариф установлен минимальный. А если более наглядно, то это проведенные работы по установке пластиковых окон в подъездах, косметические ремонты, установка энергосберегающей системы «умный свет» на лестничных площадках. В подвале заменили систему холодного и горячего водоснабжения, избавились от крыс, которые раньше были постоянными гостями в доме.
На вопрос о том, поставлены ли в доме общедомовые счетчики на тепло, наш собеседник сказал, что не видит целесообразности ставить их до того, как будет приведена в порядок система внутренних домовых коммуникаций, таких как трубы, радиаторы и прочее.
— Наличие счетчиков не ведет к экономии, их задача только считать. Сама стоимость установки, которая исчисляется сотнями тысяч, лишний раз заставляет задуматься, когда лучше это сделать. Не стоит забывать, что и обслуживание счетчиков ляжет бременем на плечи жильцов. Кроме того, уж если и ставить их, то необходимо предусмотреть возможность регулировки температуры, а это дополнительные деньги. При установке такого счетчика на старую отопительную систему потери будут просто огромными, — рассказал наш собеседник.
Есть масса домов, где счетчики поставили в первую очередь, а в итоге получилось так, что они считают тепло, уходящее на отопление улицы. Вот и утекают кровно заработанные деньги в разбитые окна.
Также положительным моментом от создания ТСЖ является то, что лучше стали расходоваться средства из фонда капитального ремонта. В год их также осваивается около полумиллиона.
— Деньги на капитальный ремонт в нашем доме аккумулируются на спецсчете, который позволяет избежать лишних вопросов по поводу их траты, — объяснил Виталий Владимирович.
Баланс должников и инициаторов
Дом, о котором мы говорим, может похвастаться достаточно большим количеством инициативных жильцов. Наш собеседник сказал, что примерно 15 человек — это те, кто действительно хочет менять что-то в доме и прикладывает к этому усилия.
— В нашем доме живет много инженеров, в свое время здесь давали квартиры сотрудникам КБ, поэтому понимание того, как все должно функционировать, присутствует. И это очень облегчает жизнь, когда каждый житель вносит умственную лепту в решение общей задачи, — объяснил Виталий Хотулев.
Кроме того, важно, чтобы в доме не было угрожающего количества злостных неплательщиков. Жильцы всего четырех квартир в доме на улице Расторгуева, 6 имеют солидные долги.
— Наш дом я сразу перевел на прямые расчеты с энергоснабжающими организациями. При этом ресурсники сами должны взыскивать долги с неплательщиков, — объяснил Виталий.
Домов союз нерушимый
Наш собеседник, освоив управление одним домом, решил не останавливаться на достигнутом. В ближайшее время он планирует взять в управление еще два дома по соседству. Один дом присоединится в мае, другой месяцем позже.
— В Жилищном кодексе предусмотрена возможность объединения домов в НКО, то есть некоммерческие организации. Это объединение я считаю очень перспективным, поскольку можно на несколько домов нанимать сообща специалистов. Кроме того, каждый дом дает возможность брать на работу одну штатную единицу персонала, который будет наряду с управляющим заниматься исключительно вопросами данных жилых зданий. Планирую взять себе в помощники технического специалиста и в перспективе бухгалтера, — рассказал Виталий Владимирович.
Еще одним положительным моментом при создании ТСЖ является то, что с течением времени, когда дом постепенно улучшается, становится менее аварийным, можно перейти с теми же самыми аварийщиками на работу по факту, а не платить им фиксированную сумму. Снова экономия.
Внимание на грани фола
Человеку, который собирается стать руководителем ТСЖ, сразу стоит понять, что внимание жильцов будет приковано к нему днем и ночью, особенно если он живет в том доме, которым управляет. Вот и в жизни нашего героя уже были отключение домашнего телефона, обрывание домофонной трубки и прочие меры, которые хоть немного, но позволяли бы абстрагироваться от дел насущных и всеобщего внимания.
— Чем больше делаешь для людей, тем больше возникает претензий. Во время работы УК в доме никто не имел к ней претензий, хотя делалось крайне мало. А теперь, когда «молотишь» на полмиллиона в год, за все приходится отвечать, начиная от лампочки и заканчивая количеством метров труб, — объяснил Виталий.
Наш собеседник, так уж повелось, является участником практически любого мероприятия в доме, будь то конфликт между соседями или что-то подобное. Часто просят даже помочь сделать ремонт, связаться с мастерами.
— Люди, конечно, избаловались и привлекают меня, помимо основной работы, к решению и своих внутренних задач, но это, видимо, уже в крови. Я стараюсь, чтобы все конфликтные ситуации решались мирным путем, и соседи приходили к договоренности. Но ясно одно, что для всех хорошим все равно никогда не будешь, — поделился своими мыслями наш собеседник.
Например, в доме пришлось отключить несколько квартир от газа, поскольку в них живут одинокие старики, которые уже не в состоянии полностью контролировать свои действия.
— Бывало и такое, что приходилось вызывать газовщиков для того, чтобы аварийная служба отключила газ в этой опасной квартире. Аварийная служба, приезжая и меряя уровень газа, который зашкаливал за все допустимые нормы, принимала решение по отключению. Конечно, мера жесткая, но оправданная, поскольку никому не хочется взлететь на воздух, — объяснил Виталий.
Подытоживая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что ТСЖ, безусловно, благо, но первое, что стоит сделать при его создании — найти единомышленников и сторонников, готовых помогать. Не лишним будет оценить свои силы и возможности, приготовиться к большому объему работы и всеобъемлющему вниманию жильцов, просчитать платежи и затраты и понять, что если хочется, чтобы все было достойно и эффективно, придется и в судах посидеть, и в доме пребывать отнюдь не иллюзорно. Но взамен можно добиться значительных улучшений качества жизни как в отдельно взятом доме, так и в объединении домов. Желающие есть?
Анна Митряшова
